1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию

Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию

Арендодатель под ударом

То, какими будут арендные отношения, зависит пока не от судебной практики. Позиции сторон в этих вопросах определят их договороспособности и умение сбалансировать финансовые риски. Хотя более сильной стороной в обсуждаемой сфере считают арендодателя, так как именно он принимает решение об отсрочке или снижении арендной платы. Но сегодня под угрозой банкротства оказались именно владельцы помещений, особенно если речь идет о торговых центрах. Некоторые объекты не получают доход и оценивают, что восстановление выручки до уровня прошлого года при наиболее позитивном сценарии займет больше года. Хотя 100%-ная оплата аренды в пандемию выглядит странно, о нулевой сумме говорить нельзя, считают юристы.

Последнее нововведение, которое может привести фактически к падению отрасли, – это законопроект, уже одобренный профильными комитетами Госдумы. Законопроект дает компаниям право досрочно и без штрафов расторгнуть договор с владельцами помещений, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Кроме того, они смогут потребовать вернуть обеспечительный платеж. Хотя арендодателей не поддерживают путем снижения налоговой нагрузки, нововведение грозит массовыми банкротствами в отрасли. Шанс арендодателю дает то, что расторгнуть договор может только добросовестный арендатор. При этом срок, в течение которого он должен не допускать нарушений, законопроект не устанавливает. Последнее позволяет владельцам помещений отказываться расторгнуть договор при просрочке по платежам с момента заключения контракта.

Сами торговые центры допускают, что принятие закона может привести к дефолту по кредитам на 2 трлн руб. Такая цифра названа в письме Российского союза торговых центров (РСТЦ) председателю комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову, в котором РСТЦ просит отклонить законопроект. Также представители ТЦ просят включить торговые комплексы в список наиболее пострадавших отраслей, частично отменить налоги и субсидировать ставку по кредитам.

С другой стороны, если собственники торговых центров не пойдут на смягчение коммерческих условий для арендаторов на время пандемии, доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы к концу 2020 года может вырасти до 10–12%. В лучшем случае пустовать будут 620 000–745 000 кв. м, цитируют «Ведомости» отчет консалтинговой компании CBRE.

1. Регион присутствия арендатора. Везде свои особенности регулирования и работы: когда в Астрахани и Калмыкии работали все предприятия, в Чечне и на Алтае функционировали только производители товаров первой необходимости и непрерывные производства.

2. Вид деятельности арендатора и форма ее осуществления. Стоит проверить, работает ли бизнес контрагента в числе наиболее пострадавших отраслей. Цель аренды помещения тут не так важна, имеет значение именно деятельность фирмы.

3. Использует ли арендатор помещение фактически в отсутствие сотрудников. Например, в помещении могут храниться документы или оборудование, необходимое для удаленной работы. При этом, как указал в «коронавирусном» обзоре Верховный суд, то, что арендатор действует в наиболее пострадавших отраслях экономики, само по себе является достаточным основанием для предоставления отсрочки за аренду. Устанавливать, что имущество нельзя использовать по назначению, не требуется. Если арендодатель докажет, что арендатор на самом деле не пострадал, то суд может отказать арендатору в его праве полностью или частично.

Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98. Арендаторы будут пытаться «отнести себя» к какой-либо наиболее пострадавшей отрасли или толковать перечень расширительно, предупреждает Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства Art de Lex ART DE LEX Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × .

Читать еще:  Про селёдку и другую еду

По вопросу снижения арендной платы четких механизмов нет, поэтому говорить о злоупотреблении сложно. Возможно, арендаторы, рассматривающие ситуацию на перспективу, будут обращаться к собственникам помещений с предложением снизить плату, если предоставят значительный объем обосновывающих документов и документации, говорит Петров.

Документы собирают, чтобы доказать свою добросовестность, если дело впоследствии дойдет до суда. Если суды будут опираться на принцип добросовестности, то отказ владельцев недвижимости снизить плату признают законным, только если он мотивирован, считает Петров.

Самое важное – донести до арендатора простую мысль, что наиболее эффективный способ преодолеть этот период – это сотрудничество и поиск баланса интересов на основе соглашения сторон. Условия такого соглашения зависят от конкретных обстоятельств. Это могут быть и отсрочки, и временное снижение арендной платы, и предоставление контроля над бизнесом арендатора. Любая сторона, которая будет преследовать лишь свои интересы, как правило, в долгосрочной перспективе окажется в проигрыше.

Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства Art De Lex

Но и к возможной борьбе в суде тоже надо готовиться. Стоит заранее собрать то, что поможет доказать недобросовестность арендатора, вплоть до сведений о текущем состоянии его имущества и контролирующих лиц. Это будет важно и для формирования конкурсной массы в будущем, и для привлечения к субсидиарной ответственности, отмечает юрист.

Превентивные меры

Противодействовать арендатору, который необоснованно требует слишком многого, лучше в стадии переговоров. Следует помнить, что полный отказ давать отсрочку или снижать аренду может довести до суда, который вряд ли признает такое поведение добросовестным.

В числе превентивных мер для собственника помещений – выявить необоснованные требования и отказать в них.

При разговоре с контрагентом часть его аргументов собственник может не учитывать. Например, не будет основанием для отсрочки то, что дата платежа пришлась на «коронавирусный нерабочий день». Это указано в Обзоре ВС № 1.

Арендатор также может сообщить о форс-мажоре, но стоит проверить, вовремя ли он уведомил об обстоятельствах непреодолимой силы. Обычно срок уведомления указан в договоре. Если он не установлен, будет считаться, что сообщить о происходящем контрагенту надо своевременно. Но что это значит применительно к коронавирусу, сказать сложно, признает ведущий юрист Содружества земельных юристов Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Павел Лобачев. Вероятно, это будет дата окончания режима ПГ и ЧС или более ранняя дата. При этом стоит помнить о противоположной практике: если информация о форс-мажоре общедоступная, об этом можно не уведомлять. Но последствия форс-мажора разные.

Само по себе наличие обстоятельств непреодолимой силы не освобождает от исполнения обязательства, а лишь может влиять на ответственность за неисполнение, говорит старший юрист практики по
недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Вероника Перфильева.

То, что у арендатора нет денег на счете, тоже не всегда позволит оправдать неоплату аренды. Согласно сложившейся ранее практике, это считалось предпринимательским риском. Но ВС в своем первом «коронавирусном» обзоре указал, что в пандемию отсутствие денег можно считать форс-мажором. Как разъяснения будут применяться на практике, пока не совсем ясно. Вероятно, что круг ситуаций, когда пустой счет станет обстоятельством непреодолимой силы, окажется узким.

Читать еще:  Как поймать зимнего карася?

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Если деньги не платят

Если арендатор уже не платит по тем или иным причинам, то тактика действий зависит от того, есть ли у него твердое право на отсрочку, замечает Петров. Если собственник обязан предоставить отсрочку, она будет иметь ретроактивное действие. «В других случаях арендодателю стоит предложить арендатору обсудить варианты достижения соглашения. Например, фиксацию отсрочки или снижение платы. Это поможет не допустить развития ситуации до такого момента, когда мирное решение возникших проблем будет уже невозможно», – говорит юрист.

Ведем переговоры: позиция арендатора

Меры, предлагаемые законодателем, в настоящее время очевидно не совсем сбалансированные, убежден Петров. По его мнению, права арендодателей ущемлены, а контрагентам в сложившейся ситуации стоит самим искать компромисс.

Юрист СЗЮ Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Юрий Водопьянов обращает внимание, что при ведении переговоров стоит акцентировать внимание на финансовом положении сторон и возможности арендатора извлекать выгоду из использования помещения. При этом стоит оценить состояние отрасли, в которой он ведет бизнес.

Другой отправной момент в переговорах – возможность арендатора реструктурировать владение. Например, сдать помещение в субаренду и таким образом увеличить свою платежеспособность. Если он может так поступить, но не делает этого, речь идет о его собственных предпринимательских рисках, указывает Водопьянов. Вариант для временного уменьшения платежей за аренду – он предлагает на выбранный период снизить занимаемую площадь. Это поможет поддержать арендатора без ущемления интересов собственника помещения, отметил юрист.

Третий значимый в переговорах момент – кто прекратил доступ в помещение, считает Водопьянов. Если арендатор сам без запрета увел сотрудников, а в помещении хранится его техника и документы, то стоит обратить на это внимание. Если недвижимость помогает бизнесу так или иначе получать доход (например, в помещении стоят серверы, позволяющие компании работать дистанционно), то собственнику надо указать на такой момент при переговорах.

Статья 54.1 НК РФ и «агрессивная» налоговая оптимизация

Положения Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 нашли свое продолжение в новой редакции Налогового кодекса, вступившей в силу 19 августа 2017 года. В Налоговом кодексе появилась новая ст. 54.1 НК РФ (в ред. Федерального закона от 18.07.2017 N 163-ФЗ), которая определила пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов.

ФНС выпустила Письмо от 31.10.2017 № ЕД-4-9/22123@, в котором пояснила, что введенная Федеральным законом от 18.07.2017 № 163-ФЗ ст. 54.1 НК РФ направлена на предотвращение использования «агрессивных» механизмов налоговой оптимизации. То есть в ней определены:

  • конкретные действия налогоплательщика, которые признаются злоупотреблением правами;
  • условия, которые должны быть соблюдены налогоплательщиком для возможности учесть расходы и заявить налоговые вычеты по имевшим место сделкам (операциям).
Читать еще:  ТАМ, ГДЕ ЖИВУТ ГЛУХАРИ

В ст. 54.1 НК РФ есть четыре пункта, которые требуют объяснений:

Пункт 1 ст. 54.1 НК РФ: Не допускается уменьшение налоговой базы (суммы налога) в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Согласно Письму ФНС от 31.10.2017 № ЕД-4-9/22123@, искажение – это умышленные действия налогоплательщика, выразившиеся в

сознательном искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, объектах налогообложения, подлежащих отражению в целях уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога, неправильного применения налоговой ставки, налоговой льготы, налогового режима, манипулирования статусом налогоплательщика и др.

Искажение сведений можно наблюдать в следующих ситуациях:

  • создание схемы дробления бизнеса ради неправомерного применения спецрежимов;
  • совершение действий, направленных на искусственное создание условий по использованию пониженных налоговых ставок, налоговых льгот, освобождения от налогообложения;
  • создание схемы, направленной на неправомерное применение норм международных соглашений об избежании двойного налогообложения;
  • нереальность исполнения сделки сторонами (отсутствие факта ее совершения);
  • неотражение налогоплательщиком дохода (выручки) от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), в том числе в связи с вовлечением в предпринимательскую деятельность подконтрольных лиц;
  • отражение в регистрах бухгалтерского и налогового учета заведомо недостоверной информации об объектах налогообложения.

Пункт 2 ст. 54.1 НК РФ: При отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате, если основной целью совершения сделки не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; если обязательство по сделке исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки передано по договору или закону.

Итак, п. 2 ст. 54.1 РК РФ содержит условия, при соблюдении которых у налогоплательщика возникает право использовать расходы и вычеты.

В Письме ФНС от 31.10.2017 № ЕД-4-9/22123@ уточняется, что основная цель сделки должна заключается не в налоговой экономии, а в конкретной разумной деловой цели. В пп. 2 п. 2 ст. 54.1 НК РФ ограничивается право учесть расходы и вычеты по сделке при исполнении ее контрагентом, не указанным в первичных документах. В этом случае налоговикам придется доказывать, что налогоплательщик использовал формальный документооборот с целью незаконного учета расходов либо заявления налоговых вычетов.

Признаки формального документооборота:

  • факты обналичивания денежных средств проверяемым налогоплательщиком или взаимозависимым лицом;
  • факты использования таких средств на нужды налогоплательщика, учредителей налогоплательщика, его должностных лиц;
  • использование одних IP-адресов;
  • обнаружение печатей и документации контрагента на территории проверяемого налогоплательщика;
  • нетипичность документооборота, несоответствие обычаю делового оборота поведения участников сделки, должностных лиц при заключении, сопровождении, оформлении результатов сделок.

Пункт 3 ст. 54.1 содержит в себе несколько критериев, которые самостоятельно не могут служить основанием для предъявления претензий к налогоплательщику. Эти критерии: подписание первичных учетных документов неустановленным или неуполномоченным лицом; нарушение контрагентом налогового законодательства; наличие возможности получения налогоплательщиком того же результата экономической деятельности при совершении иных не запрещенных законодательством сделок.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять
Adblock
detector